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行业动态

“摸底考”在即 房企抢收意愿强烈

发布者: eeonyn   发布时间: 2021-01-05 07:31 浏览次数:

留给房企全年目标冲刺已不到10天,“摸底考”箭在弦上。从中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家研究机构近日发布的1月~11月TOP100房企销售业绩情况来看,促销售、抓回款成为房企年终业绩冲刺的主旋律。各梯队房企销售业绩门槛渐次上升,千亿元房企扩容至32家,较10月增加6家,比去年同期多5家,显示出强烈的抢收意愿。

销售业绩不俗

从销售端来看,房企整体业绩表现亮眼。

多家研究机构数据显示,前11个月TOP100房企实现全口径总销售额11.52万亿元,同比增长10.7%,累计增幅较1月~10月上涨1.1个百分点。11月TOP100房企总销售额1.32万亿元,与10月基本持平,同比增速维持高位。

从多家房企披露的11月销售业绩来看,房企的合约销售额及合约建筑面积同比增长幅度均较高。部分房企前11个月销售金额已超过2019年全年。11月房企销售额同比增幅达20%,整体销售超预期。

以佳兆业集团和中国金茂为例。11月,佳兆业集团合约销售额125.3亿元,年增长约4.4%。合约建筑面积约71.12万平方米,年增长约16.2%。前11月,佳兆业集团总合约销售额约为902.16亿元,总合约建筑面积约为521.41万平方米,同比分别增长20.1%及27.6%。前11个月的平均售价约为每平方米17302元,较2019年同期下降约5.9%。

中国金茂前11月销售额已超2019年全年。11月,中国金茂取得签约销售金额199.8亿元,签约销售建筑面积约76.99万平方米。前11个月,中国金茂累计取得签约销售金额2003亿元,累计签约销售建筑面积约1017.47万平方米。截至2020年11月30日,公司录得已认购(未签约)物业销售金额共计102.91亿元。

回看去年,中国金茂2019年合同销售额为1608.06亿元,同比增长25.63%,创历史新高;累计签约销售建筑面积约748.44万平方米。

行业分化加剧

比起漂亮的销售业绩,更值得关注的是行业分化愈演愈烈。

首先表现在销售额增长率上。中指研究院数据显示,前11月,32家1000亿元以上超级阵营企业,销售额增长率均值为9.7%;27家第一阵营(500亿元~1000亿元)销售额增长率均值为12.3%;第二阵营(200亿元~500亿元)的60家企业销售额增长率均值为10.4%;38家第三阵营(100亿元~200亿元)及13家第四阵营房企增长率均值为负,分别为-0.1%和-0.53%。第三、第四阵营房企竞争力在疫情影响及资金监管新规之下略显竞争力不足。

每年房企的年度销售目标都是行业瞩目的焦点。这不仅是一个口号,更大程度上可以体现出一家企业对行业发展、自身策略的判断,也能侧面反映出整个行业当年的发展局面。百强房企前11月销售业绩目标完成情况表现出严重分化。

据亿翰智库统计,越秀地产、中国恒大、时代中国控股已超额完成全年内部目标,分别完成106%、105%、102%;中国金茂已100%完成目标;龙湖集团、禹洲集团、弘阳地产、招商蛇口等房企业绩目标完成度已超90%。对这些房企而言,如无外部不确定因素冲击,企业在业绩目标基础上实现增量是大概率事件。但需注意的是,仍有多家房企的销售业绩目标达成率低于80%,其中,首创置业、建业地产分别完成75%、71%。

克而瑞数据显示,截至11月底,有近三成房企全年的目标完成率在85%~90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及85%。总体来看,在疫情影响下,部分房企完成全年目标有一定压力。

从去年情况来看,截至2019年11月末,近七成房企的目标完成率已达到90%以上,9家房企已提前完成全年目标。超二成房企目标完成率在80%~90%之间。

同期数据对比后不难发现,今年房企的销售目标率以及提前完成目标的房企数量较去年均有下降。

此外,更值得注意的是,今年房企设定的目标均趋向保守。除少数中型房企将目标增长率定在20%以上,多数房企都将目标增幅定在10%~15%之间,甚至还有部分房企收缩战略,将年度目标增长率降为负数。

抢收业绩促回款

“摸底考”在即,房企纷纷加大营销力度,推盘量维持高位。

从房企拿地动作来看,近期大型房企依然比较积极。12月1日,中交地产以总价12.7亿元竞得南京栖霞山居住用地,楼面价为15232元/平方米。该地块位于欢乐大道附近,周边有华侨城欢乐谷、华侨城翡翠天域花园一期等项目,地块性质为居住用地,出让面积合计约3.33万平方米,容积率为2.5,上市毛坯房最高限价为2.45万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为,资金相对宽松,房企拿地积极性提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度提升,部分城市土地价格达到历史高点。

此外,远洋集团、中国奥园、荣盛发展等企业通过增加推盘数量、加大优惠力度和线上线下联合营销等方式实现业绩增长。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,从目前对外公布的业绩来看,TOP10房企整体销量有明显增长,行业集中度依然在提升。

在他看来,目标完成度未到90%以上的房企不在少数,房企业绩压力将持续存在。虽然今年受到疫情影响,但几乎没有企业对先期的业绩目标进行调整,这也是今年业绩达成难度偏大的重要原因。

业内人士预计,楼市调控依然严格,地方政府将在“三稳”目标的政策导向下,继续深化因城施策,保障房地产市场平稳健康发展。房企在全年销售目标压力下,推盘积极性依然较高,降价促销、抢收业绩促回款仍将持续。

强监管显效

在房企的持续抢收下,11月单月,TOP100房企中超七成实现单月业绩同比提升,并有八成房企累计业绩超过去年同期,实现同比增长。

据克而瑞统计,11月央企销售显著发力,保利、中海、华润、招商表现较为突出,单月业绩规模同比提升显著。其中,招商、中海的单月业绩同比增幅分别达到63%和52.4%。

业绩之外,央企密集转让旗下房地产项目更值得关注。根据北京产权交易所公开信息,11月房地产行业产权转让项目共有24个,高于前10个月的总和,其中招商蛇口、中国金茂、华侨城合计8项股权转让合计底价已超114亿元。中指研究院认为,央企巨头主动调整负债结构,通过出售负债率较高、预计效益偏低的项目或股权,降低负债水平、提升财务表现,显现出监管威力。

强监管之下,房企临近年终的融资成本再度攀高。业内人士认为,百强房企11月销售保持强劲势头,可以借此缓解融资端压力。

从融资规模看,中指研究院数据显示,11月信用债、海外债发行规模环比增长率均超50%。2020年1月~11月,房地产行业信用债发行总规模5804亿元,同比增长14.6%;海外债发行规模4363亿元,同比下降20.3%。11月,房地产行业信用债发行规模484亿元,同比增长53.0%,环比增长55.0%;海外债发行规模406亿元,同比下降35.3%,环比增长54.7%。

从融资结构看,有机构数据显示,11月境外融资共发行18笔,融资规模约280亿元,环比减少15.7%,同比减少52.9%,下降幅度较大;11月境外债券规模占比约34%,较上月下降14个百分点,境外债市低迷。境内共发行66笔债券融资,较上月增加19笔,11月境内融资规模环比增长54.3%,同比增长18.9%。

从票面利率看,融资成本加速上涨,债券利率分化明显。机构数据显示,11月,境内债券融资平均票面利率为4.89%,较上月增加0.13个百分点。自8月以来境内融资成本保持上升,且在11月呈加速上涨趋势。11月,境外债券融资平均票面利率为8.04%,较上月大幅增长。境外债券成本分化较大,旭辉控股、正荣地产平均票面利率维持在5.25%至5.45%的较低区间,而阳光集团与景瑞控股等中小规模房企11月发行境外债券票面利率处于11.88%~14.5%的区间。

按照机构预计,2021年到期债务规模(未含2021年未发行的超短期债券)达12448亿元,同比增长36%。按照近5年房企债券融资发行周期推算,房企债券融资到期债务压力实质性下降仍需3年~5年。

 

中国房地产业联合会新闻中心 责任编辑:eeonyn