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纾困排难,在逆境中实现高质量发展

发布者: eeonyn   发布时间: 2021-01-05 07:28 浏览次数:

2020年是极不平凡的一年。对于房地产行业来说,疫情给行业诸多方面带来挑战。政府出台纾困政策,稳定行业发展;企业调整战略,在危机中实现蝶变。疾风知劲草,经过疫情考验的房地产行业,在2020年向高质量发展迈出了坚实的步伐。

政策纾困

企业到位资金逐渐改善

年初,突如其来的疫情,使行业发展按下暂停键,不少城市暂时关闭了线下售楼处,房企销售面临着极大挑战。房地产行业是一个资金密集型行业,房企需要现金流来维持企业的正常运转。但是年初房企融资的基本面是,受疫情影响,全球股市大跌,对房企上市融资渠道的冲击较大;银行信贷趋于谨慎,在延续2019年房企融资政策收紧基调下,银行贷款这一融资渠道也存在较大困难。在债券融资方面,房地产企业面临偿债高峰期。

为了帮助企业渡过难关,政府出台了适宜的纾困政策。中共中央政治局常务委员会2月3日召开会议,指出要在做好防控工作的前提下,全力支持和组织推动各类生产企业复工复产,加大金融支持力度,加大企业复产用工保障力度,用好用足援企稳岗政策,加大新投资项目开工力度,积极推进在建项目。而在此之前,中国人民银行、财政部等五部门发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》表示,通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支持相关企业战胜疫情灾害影响。

在地方政府层面,无锡、厦门、佛山等城市出台纾困政策,帮助企业解决资金难题。比如,2月12日,无锡发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难。采取有力措施帮助房地产和建筑施工企业渡过防疫困难期,保障无锡市实施疫情防控一级响应措施期间个人住房贷款的有序投放;对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期,对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷,并依调整后的还款安排报送信用记录。

回顾过去一年,房地产开发企业到位资金情况不断改善。7月,房地产开发企业累计到位资金约10.06万亿元,同比增长0.8%,实现同比转正。1~11月,房地产开发企业到位资金约17.11万亿元,同比增长6.6%,增速比1~10月提高1.1个百分点。

具体来看,房企国内贷款额度在6月达到3089亿元高位后开始回落,7月为2338亿元,8月又进一步回落至1886亿元。

房企自筹资金自今年4月开始稳步回升。4月,房企自筹资金额度达4120亿元,6月达6837亿元,9月达7165亿元。

在定金及预收款方面,由3月的3939亿元增长到6月的6995亿元,回落至7月的6356亿元之后,整体保持平稳。

在个人按揭方面,由3月的2198亿元增长到6月的3048亿元,之后开始呈现回落趋势,11月个人按揭额度为2671亿元。

“V”字反弹

线上营销助力业绩恢复

疫情除对房企的资金流造成影响外,还影响其业绩。年初,疫情导致人员流动受限,使得商业活动骤减,这给2020年房企销售业绩蒙上了一层阴霾。彼时,有业内人士指出,疫情只是暂时阻碍了住房消费,并没有消灭住房消费,随着疫情得到控制,住房消费将逐步释放,房企业绩压力也将得到缓解。

回顾过去一年,无论是全国商品房的销售面积还是销售金额,都呈现出了“V”字反弹的趋势。全国商品房累计销售金额首先在今年8月实现由负转正,约9.69万亿元,增长1.6%;商品房销售面积在10月实现同比持平,约13.33亿平方米。之后,全国商品房的销售面积、销售金额进一步改善。11月,商品房今年累计销售面积约15.08亿平方米,同比增长1.3%,增速比1~10月提高1.3个百分点;商品房今年累计销售额约14.90万亿元,增长7.2%,增速提高1.4个百分点。全国商品房的销售面积、销售金额再创新高。

克而瑞研究中心表示,一季度TOP100房企整体的累计操盘业绩规模同比下降20.1%,受疫情影响最为显著。二季度,市场逐步恢复,百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年以来,随着项目施工进度加快、企业供应增加,规模房企去化成效显著。TOP100房企第三季度的单月操盘业绩同比增速均维持在25%以上,并在8月达到年内30.7%的高位。

虽然目前全国商品房的销售面积、销售金额已超过去年同期,但是企业业绩增速依然放缓。克而瑞研究中心选取了45家规模上市房企作为样本,研究发现,截至11月末,这45家规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的19%放缓至11.2%。45家企业中,28家房企增速明显放缓,5家房企业绩转向负增长。作为目前行业百强中的领军企业,这45家规模上市房企业绩增速的放缓也是目前行业压力加剧的信号。

此外,根据提出全年业绩目标房企的业绩情况来看,2020年规模房企的业绩目标完成情况不及2018年、2019年同期。截至11月末,近4成房企的目标完成率较低,不足90%,占比达到近5年来同期最高,少数房企目标完成率不及80%。

疫情带来的另一个变化是,不少房企开始发力线上营销。通过自建网站、微信小程序等多种渠道搭建“线上售楼处”,房企想通过无接触式的线上服务,为购房者提供简单便捷的购房通道。此外,明星、房企总裁直播卖房,与京东、天猫等电商平台合作卖房等线上营销方式层出不穷。打折促销也成为了今年房企不可回避的一个话题,恒大在年初就打出全国楼盘7.5折优惠,在9月推出了“史上最强”的全国楼盘7折特大优惠政策,同时还推出网上卖房2000元抵2万元、清尾最高8.8折等多重额外折扣让利。

市场调控

热点地区楼市回归理性

随着疫情逐步得到控制,部分城市楼市出现回暖现象,甚至出现了万人摇号的情况。58同城、安居客数据显示,2020年,全国城市新房访问热度同比上涨15.4%,全年除1月、2月外,全国城市新房月度访问热度均保持高位,6月后,全国城市新房月度访问热度同比上涨均超过20%,10月一线城市找房热度出现明显上涨。

2020年,北京新房找房热度同比上涨超过3成,环北京区域城市新房找房热度同比上涨近2成;上海、常州新房找房热度同比上涨超过20%;环广深区域城市新房找房热度同比上涨超过10%。部分重点城市中,西安新房找房热度最高,重庆、武汉、成都、长沙随后,对比2019年,长沙新房找房热度同比增长超30%。

为了抑制部分地区楼市非理性过热,地方政府陆续出台调控政策。7月以来,共有16城出台限贷限售限购方面的调控政策。

据贝壳研究院统计,在出台调控政策的城市中,限售政策出台次数最多,共有8城出台9次限售政策。其中东莞、台州、常州为全面限售,限售年限分别为3年、3年和4年,其他城市为分类限售。从限售年限看,最低限售2年,最高限售5年。限售5年的情况针对部分房源和地块,如杭州的高层次人才购房及无房家庭房源倾斜比例超80%的项目,宁波的无房家庭优先认购、衢州的热点地块楼盘等。

共有9城出台限贷政策,主要聚焦于首付比例的规定上。从最低首付比例看,长春、银川二套首付最低4成,属调控最松城市。沈阳、唐山二套最低首付由4成变5成,无锡、常州二套最低首付由4成变6成,属限贷较严的城市。深圳、西安、宁波对二套首付比例有细分要求,其中西安限贷政策细分程度最高,深圳限贷最严厉,对普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策,二套商贷首付最低比例高至8成。

早在2017年,北京出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和住房公积金贷款均按二套房信贷政策执行。此政策正式开启了对假离婚购房的打击。2020年,深圳、南京、无锡、宁波4城调控政策涉及对离异人士的购房套数认定,填堵假离婚购房漏洞。事实上,除官方正式文件外,为打击假离婚购房现象,各地相关银行对离婚人士购房贷款也有相应期限限制。

政策调控之下,楼市回归平稳,部分城市房价上涨势头得到有效遏制。以11月为例,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京下降0.1%,上海和深圳持平,广州上涨0.9%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

住房租赁

供给与需求稳中有变

中央经济工作会议指出,解决好大城市住房突出问题。全国住房和城乡建设工作会议指出,大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。住房租赁市场建设是政府解决城市居民住房问题的重要举措。回顾2020年,各地制定租赁住房目标,多渠道筹措租赁房源。深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房,上海提出长租公寓与养老相结合,为住房租赁市场的发展提供了新方向。

住房租赁市场土地供应继续稳步推进。自2016年11月首宗租赁相关用地推出开始,住房租赁市场土地供应便保持稳步推进的节奏。2020年,地方政府通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式,多角度、全方位推进政策落地。

相比2019年土地供应略有下行的趋势,2020年住房租赁市场土地供应基本保持同期水平。截至2020年10月,全年共计推出约350万平方米租赁相关用地,住房租赁市场土地供应量持续稳步推进。而在房源供应方面,58同城、安居客数据显示,从全年来看,4月为全年在线租赁房源供应高峰,而后总体呈缓慢下降趋势,四季度进入租房淡季,供应量逐步下降。

分城市看,一线城市的在线租赁房源供应量领先全国其他城市,上海租赁房源供应量居全国首位;其他重点城市中,杭州、武汉、南京在线租赁房源供应量排在前三位。武汉在1~4月在线租赁房源供应量跌至谷底,5月后基本恢复至去年同期水平。

租房需求方面,1~2月为年内租房需求最低谷,3月后租房需求出现大幅回升,而后基本保持平稳趋势;9月后租房需求有略微下行。58同城、安居客重点监测19城数据显示,一线城市中租房需求量依次为北京、上海、深圳、广州,其中北京租房需求量全国第一;其他重点城市中,成都、重庆等西部城市租房需求领先。杭州、武汉月租金领跑其他重点城市。

尽管在疫情影响下,全国租房市场出现了整体萎缩,但从整体来看,重点城市的租金仍然保持平稳。2020年1~11月,全国重点19城的平均租金为每月每平方米41.2元,与去年相比波动不大。从全年月租金价格走势上看,6~8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场,在一定程度上影响了租金走势,其中8月19城的平均租金略有上浮,而后回归至正常水平。

从重点监测城市的租金水平上看,杭州、武汉的平均租金价格在每月每平方米50元以上,同比去年有所上涨。南京平均租金为每月每平方米42.6元,其他城市的租金价格多为每月每平方米20~40元。

随着“95后”“00后”步入社会,租房需求也出现了一定变化,年轻人更注重居住品质,更青睐个性化生活服务,高品质的租住生活将成为新需求。作为租房市场的年轻群体,高校毕业生的数量仍在持续增长,2020年高校毕业生874万人,同比增加40万人,再创历史新高。

58安居客房产研究院针对一线及部分重点城市租房人群调研结果显示,租房时更关注的因素中,有35.3%的人选择了房屋的居住安全性,其次为房屋周边的生活配套情况、周边交通是否通达,此外,所租房屋的租金是否合适也是不容忽视的因素之一。在一线及部分重点城市受访者中,有51.9%的租房人群表示可接受的租金范围在每月2001~3000元。在一线城市租房人群中,选择租金在每月2501~3000元的占比最多,为22.0%,而在其他重点城市租房人群中,选择租金在每月2001~2500元的占比最多,为30.1%。

新年展望

市场延续恢复,行业深化变革

2020年,房地产行业发展稳步恢复,并对“六稳”“六保”作出了重要贡献。展望2021年,房地产行业在金融、租赁、销售等方面又会表现如何?

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,2021年房地产金融降杠杆将持续深化,会从企业端和居民端影响杠杆结构。供应端“三道红线”融资新规大概率在2021年开始逐步落地实行。针对抵押经营贷等资金违规进入房地产市场的现象,地方政府也会出台监管收紧政策。如果房价在调控下出现下跌,或金融机构加强了资金管控,高负债人群的风险容易暴露,房地产信贷的不良率可能会上升。在这种情况下,商业银行等金融机构不能再将房地产当成优质资产,应当密切关注微观层面的价值变动,颗粒度应当细化到小区甚至房屋层级。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,2020年住房租赁行业面临重重困难和风险,一方面,疫情导致租赁需求在一个阶段明显缩减,住房租赁行业受到了较大冲击;另一方面,住房租赁机构的风险性频频显现,资金链断裂导致淘汰出局并不鲜见。但2020年国家对于住房租赁行业的推进并未止步,天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市成为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市,为下一步住房租赁政策在全国更多城市的细化落地执行提供了大量经验基础。

展望2021年,住房租赁将成为发展重点,对于大量的新市民、青年人的居住需求,未来将采取增加租赁房源供给的方式进行解决。一方面,未来参与到住房租赁行业中的企业会增多,租赁房源量、租赁土地的供给量将增多,以满足不断增长的住房租赁需求;另一方面,政府会进一步强化对住房租赁行业的重视度,不断给予财政、税收等层面的支持,同时强化对长租公寓的资金监管,并提升对各地租金变动的监管力度。

在商业办公领域,高力国际华北区董事总经理严区海认为,2021年对于北京甲级写字楼市场来说,将是极具考验的一年。通过初步统计,高力国际预计明年将有近160万平方米的新项目入市(2019年超过90万平方米),其中有近百万平方米的项目可能会在明年上半年入市。若所有项目如期入市,创纪录的新增供应量将给市场带来前所未有的冲击。当然,这也是未来3~4年最后一次新项目集中入市潮。巨量供应将直接考验市场新增需求的恢复情况,好消息是新增需求正在恢复,但可持续性仍然有待进一步观察。随着本轮供应高峰的结束,明年租金依然处于下降通道,但降幅应该会小于今年,在四季度将开始进入探底阶段。高力国际依然维持宏观经济增长稳步复苏、北京疫情有效防控和写字楼需求中性释放的3个基础宏观条件,并预计供需失衡的态势在明年仍会加剧,以及空置率明年触顶的基本研判。

中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展总体报告》认为,预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的发展步伐也将会进一步加大。从总体上看,商品住房销售面积同比增幅可能将会保持正增长并再创历史新高,房地产开发投资同比增速也将会有所下降,持续保持在7%左右。从时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2~4月的剧增,到4~6月高增,再到6月以后正常增长,年稳季变的态势仍将持续。从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。从风险上看,市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。

应建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控;规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系;加快开征房地产税以带动长效机制建设,建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”;探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

克而瑞研究中心认为,2021年,我国商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。同时房企在资金压力下对销售回款需求迫切,2021年将继续加大营销力度,2020年集中出现的“以价换量、渠道导客”等现象均会延续,全国商品房销售均价也将保持稳中微涨,商品房成交金额继续小幅上升。土地购置面积增速仍会保持相对低位。土地拍卖市场的结构分化也将更加明显,房企将更加热衷于核心热点地块。房地产开发投资额在规模上仍将保持较高水平,在增速上则将逐渐由升转稳。

对于房企而言,防范风险,更好地适应市场调整是第一要务。预计未来,现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇,一些国企的优势将进一步凸显。同时,需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。在需求侧改革推行下,市场将更加关注需求端的特征与变化趋势,消费结构也会发生深刻变化,仅从供应端发力将难以适应市场趋势。这将倒逼房地产行业转变发展思路,加速向买方市场转型,能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。

 

中国房地产业联合会新闻中心 责任编辑:eeonyn