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疫情之下的北京楼市:降温明显但未来影响有限

发布者: liuyanna   发布时间: 2020-07-01 08:02 浏览次数:

往年此时,北京各售楼处应该正在紧锣密鼓地冲击销售业绩。但在今年的疫情“阴影”之下,楼市平添了更多不确定性。疫情之下,北京楼市的“小阳春”出现急速降温。

6月11日,北京新增一例新冠肺炎确诊病例,打破了56天本地无新增状态。随着确诊人数增加,6月16日起,北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级调至二级。

往年此时,北京各售楼处应该正在紧锣密鼓地冲击销售业绩。但在今年的疫情“阴影”之下,楼市平添了更多不确定性。疫情之下,北京楼市的“小阳春”出现急速降温。

二手房、租赁市场降温

受近日疫情新动态影响,北京看房人数急剧下降,包括二手房、租赁等市场成交量迅速放缓。叠加近期市场预期的降息因素并未出现,以二手房为成交主力的北京楼市开始出现迅速降温迹象。贝壳研究院统计数据显示,6月第3周(6月15日~21日),市场成交恢复后,自然回落叠加北京市疫情,重点城市的二手房市场周度成交量出现一个较大幅度的回调。从链家重点18城市数据来看,实际的链家交易量环比减少21%,其中15个城市成交量环比减少。相较去年6月周度水平增加10%,成交量仍旧维持在相对较高的水平。

城市圈间的南北成交量分化愈发明显。北京周度成交量环比降幅最大,达到41.2%;上海环比减少26.1%;广州环比微降0.7%;深圳环比增加17%。

新增供需数据出现同步减少,带看客户量连续5周减少,市场供需矛盾趋向缓和。新增供给端,6月第3周链家18个重点城市新增房源量环比减少12%,18个城市中有17个城市新增房源量环比减少。需求端,18城带看客户量连续5周减少,环比减少15.8%,18个城市带看客户量同步出现环比减少。从整体供需来看,18城在售库存房源同比去年6月周均水平增加1.8%,市场供需矛盾趋向缓和。

从业主端预期来看,6月第3周18城业主调价中涨价占比环比微降0.7个百分点,业主预期目前仍保持稳定。分城市看,18个城市中有12个城市涨价占比下降,北京、上海业主涨价占比下降,广州、深圳业主涨价占比增加。

合硕机构首席分析师郭毅表示,出于对自身安全性的考虑,当下看房人群出现大幅度减少,二手房市场相比新房市场所受影响更大,“在二手房交易过程中,购房者只能通过实地看房,对房屋实际结构、装修状况、公共区域配置等情况有更直观的了解,但疫情防控期间,买卖双方的顾虑造成看房环节的缺失,进一步造成二手房成交的急剧衰减。”

租赁市场方面,全国重点18城6月第3周租赁市场成交量又出现小幅下降。根据贝壳研究院数据,6月第3周租赁市场成交量相比6月第2周环比下降5.0%。分城市来看,北京市由于疫情的影响,全市应急响应级别上调,社区又开始控制人口流动,导致租赁市场受到明显影响。6月第3周成交量相比6月第2周下降了31.0%。除北京外,上海和廊坊租赁交易量也下降超过10%,其余城市租赁成交相对稳定。

租金水平继续呈现下降趋势。贝壳研究院数据显示,贝壳平台全国重点18城6月第3周平均租金水平为40.0元/平方米,环比上周下降6.0%,同比去年下降14.1%。分城市来看,合肥、济南、上海、武汉、广州、成都、长沙、南京8个城市租金小幅上升,其余城市上涨幅度均在2%以内。其余10城租金均继续下降,受到疫情防控影响的北京市租金水平相比上周下降1.4%。北京租赁市场成交量短期内迅速下降,短期价格上稳中有降。中长期来看,疫情对北京租赁市场的影响未消除,租金上涨动力不足,可能会继续保持稳中有降的态势。

整体来看,贝壳研究院认为,上半年,全国重点18城平均租金水平底部企稳。除2月,租金出现明显波动之外,月度平均租金水平底部企稳。

新房市场量涨价跌

多个售楼处关闭

当前北京各小区恢复封闭式管理,这为二手房带看增添了难度。与二手房表现相比,新房市场表现从数据来看还算不错。

贝壳研究院数据显示,6月第3周北京新房商品住宅市场成交量涨价跌,成交面积16.4万平方米,环比上涨32.7%,成交均价环比下降7.8%,至42688元/平方米。分区域来看,怀柔区与大兴区对整体市场成交起到较明显的拉升作用。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,这主要有两方面原因:一是与怀柔区共有产权房项目集中备案有关,6月第3周该项目备案3.13万平方米,占6月第3周总成交面积的20%;二是与前期集中认购项目的陆续备案有关。

6月第3周,北京市新发布住宅项目预售证4个,新增供应面积25.28万平方米,约为前一周的6倍,其中3个项目位于大兴区,供应面积占总供应面积的97%。贝壳研究院认为,随着前期认购的项目备案完成,短期内出清周期将小幅回落并保持稳定。

分区域看,6月第3周怀柔区与大兴区对整体市场成交起到较明显的拉升作用。具体来看,6月第3周怀柔区受一个共有产权房项目的集中备案影响,共成交3.28万平方米,约为前一周的2倍;其次表现较好的为大兴区,23周以来大兴区集中供应的大量产品持续签约,带来大兴区成交量数据的上行,6月第3周成交2.4万平方米,环比上涨32%。受签约周期的影响,数据将滞后市场表现1~2周,疫情对于市场的影响仍有待观察。

分面积段来看,市场主力面积段为90平方米以下、220平方米以上及90~120平方米。从成交占比来看,由于23周以来多个90/70项目入市并集中备案,市场90平方米以下产品成交量占比快速提升,6月第3周上升至49.8%;同时,虽然220平方米以上产品成交面积保持稳定,但受90平方米以下产品占比提升的挤压,其占比进一步下降至14.6%;90~120平方米面积段产品成交占比为14.4%,环比保持稳定。

6月以来,北京市场上充足的新房供应,也推高了新房成交量。中原地产首席分析师张大伟表示,6月上半月北京市场供应出现井喷,其中6月4日北京房地产交易管理网一次挂出了11个预售证,合计供应量达89.7万平方米,约包含7000套住宅。

但亦有观点认为,网签数据存在滞后,并不能完全反映当下真实成交情况。在供应量井喷带来的整体成交量上涨之下,实际上疫情已经对新房销售造成影响。多位业内人士表示,当下为防止人员聚集,北京相关部门对售楼处采取了关闭、限流等措施,这也导致看房人群减少,进而影响售房。

6月15日,北京市住房和城乡建设委员会下发通知,要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控,位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。6月16日,北京市突发公共卫生事件应急响应级别调整至二级,不停工停产,但鼓励居家办公、远程办公。

据了解,按照疫情防控要求,丰台区的部分在售新房项目,如诺德逸府、臻御府等,已关闭售楼处,转为线上销售。

在丰台区、大兴区、房山区等区域,另有一些未关闭售楼处的项目,已对置业顾问全员进行了核酸检测。但大兴区某项目营销负责人坦言,虽然未关闭售楼处,但近几天来看房的人数明显减少。

与此同时,按照官方信息,北京市多个即将选房的共有产权房项目也宣布推迟选房计划,包括梧桐湾嘉苑、康润家园、燕保·银地家园、鸿业兴园、南庭新苑、郭庄子家园等,再次启动时间将根据疫情发展态势另行通知。

这一情况将对北京新房交易产生短期影响。业内人士认为,丰台区、大兴区、房山区3区的新房交易将出现下滑,会影响到北京新房的短期交易规模。“这3个区是近期北京新房供应量比较大的区域,短期内至少会影响全市20%~30%的新房交易。”

同时,目前北京含有5个高风险地区,分别位于丰台区、海淀区、大兴区3个区。从统计数据上来看,当下疫情带来的影响已经有所显现,除了大兴区新房成交量出现大幅环比上升外,6月第3周海淀区成交套数为45套,环比增加3套,但较6月首周减少22套;丰台区6月第3周成交套数为88套,环比减少13.73%。

短期内市场将自然回落

未来或逐步复苏

此轮市场降温之前,北京楼市正经历近几年来最火爆的时段。从3月末开始,北京楼市逐渐升温,并在5月出现交易高点。

6月15日,国家统计局公布的数据显示,5月,二手房方面,70个大中城市中,价格环比上涨的城市数量达41个,比4月增加了4个,其中,北京以1.8%的环比涨幅领涨。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据,2020年5月,北京二手房网签规模为1.6万套,环比增长39%,同比增长75%。其中,5月29日当天,北京二手房单日交易规模破千套,为2019年3月之后的首次。

北京二手房市场的异动,与学区房新政相关。4月最后一天,北京市西城区教育委员会发布关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见,西城区将会实行多校划片的入学政策,由此引发“学区房热”,且传导至整个北京二手房市场。

贝壳研究院数据显示,截至5月31日,5月北京全市二手房网签量约1.61万套,成交量环比增加22.5%,同比增长17.2%,实际成交量高于网签数量,创下自2017年“3·17”调控后的最高水平,同时也拉高了成交均价。

但进入6月,占据市场八成左右的二手房交易开始出现下滑。多家机构表示,6月以来,北京二手房的带看量和成交量要明显低于5月。这主要由两个原因造成:学区房交易量下滑、部分房源涨价。

多数业内人士认为,近期的疫情正在短期内加速市场降温。其中,6月北京楼市成交量可能有30%~40%的降幅。长期来看,虽然疫情防控正在趋于常态化,但若疫情能迅速得到控制,市场受到的影响不会很大。

此次疫情对北京二手房楼市产生了冲击,并导致成交量下滑。那么对未来市场影响会有多深,影响时间会持续多久?

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,虽然近日北京确诊病例开始下降,但疫情防控仍需谨慎,6月二手房成交预计环比出现小幅下滑。长期看,当前北京市场以改善性居住需求为主,被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。此次疫情对买卖双方预期影响有限,全年均价不会发生大幅变动。

除了疫情影响以外,市场希冀的降息等因素近期并未出现,利好落空,也对市场心理产生了一定的影响。

许小乐认为,为应对经济增长压力,支持实体经济,我国定调稳健的货币政策更加灵活适度,坚决不搞“大水漫灌”。“房住不炒”基调下,资金向房地产领域的流动仍受到严格监管。以重点一二线城市二手房为例,疫情后购房需求修复进入平台期,未来短期内市场将自然回落。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,从疫情对北京楼市的影响来看,大致可分为两个阶段:第一阶段是2月到5月。虽然前期受疫情防控影响,导致北京房地产市场第一季度的销售量明显下滑,但北京楼市的复苏已在5月迎来明显放量成交。第二阶段则为6月以来。由于近期北京疫情出现新动态,这势必会造成二手房线下看房受阻。但要注意的是,相较于第一阶段来说,第二阶段人群心态的稳定性已有明显增强,故只要疫情得到快速且有效控制,预计北京楼市在第3季度成交量将会逐步复苏。

亦有业内人士也表示,项目的蓄客情况不错,疫情只会使需求延后释放。唯一担心的是疫情持续的时长以及下半年是否会出现反复。目前来看,若疫情能快速得到控制,项目的销售节奏就不会受到很大影响。

“一般情况下,各类房企为更好完成上半年销售业绩目标,多数会借助诸如‘五一’小长假、端午小长假等加大促销力度,进而使得销售节奏在6月得以加快。但整体上看,除了北京受此次疫情影响或较大外,对于全国其他城市来说,实际上楼市交易是明显好于预期的。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进预计,从营销策略看,房企包括降价促销、积极导入购房需求、加快签约等动作依然会在近期出现,而这对于其所在城市的去库存将会起到积极作用。

短期业绩压力将为

房企全年布局带来变数

6月,北京疫情出现新情况以来,市场上看房量再度减少,对上市房企来说,半年业绩目标压顶,抢收的6月迎来重压。据了解,当前多家房企的北京区域公司难以达成上半年销售目标。

短期业绩压力,将为企业全年布局带来变数。郭毅表示,在这种情况下,房企或将调节全年业绩目标完成的时间节点。同时,由于北京疫情反复对销售造成冲击,将倒逼开发商在投资拿地上作出相应决策调整,未来北京土地市场可能会出现转冷的趋势。

今年以来,疫情对线下销售造成的冲击,使线上营销成为房企长期研究的课题。2020年以来,房企在线上营销的投入明显加大。今年“6·18”期间,房企的“队友”有所扩容,除了传统的电商平台,还增加了抖音等短视频平台。同时,房企推出了总裁卖房、明星直播、全民营销、发放购房补贴、特价房限时秒杀等诸多活动,线上营销的玩法趋于多样化。

房天下发布的数据显示,今年有80%的房企选择参与到房天下“6·18”活动,且其中有80%以上的楼盘采取了直播的方式在线宣传获客,去年这一数字仅为10%左右。同时,现在,丰台区的部分项目在关闭售楼处后,也选择转为线上销售。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,2020年年初以来,企业现金流压力普遍加大。而在严格的疫情防控措施之下,现场销售受阻,房企被迫另辟蹊径,导致线上营销爆发式发展。但目前房企自身普遍缺乏线上营销的经验,而与第三方合作时,合作方的引流能力、客群定位、营销方式与房企形象、产品线、营销方案等仍存在一个匹配度的问题。未来,行业或将出现专业的线上营销平台,为企业提供更精准的服务。

另外,疫情使人们的生活方式发生改变,居家时间被迫延长。在郭毅看来,疫情影响下,未来购房者对居住空间功能划分、软硬件配置上,会存在不同的要求。“大家出于居家办公、学习场景需求的增加,对于多功能空间的需求会有所上升。同时,对于两个卫生间的需要也会成为家庭再置业的刚需。目前室内的中央空调和新风系统是贯通整个楼的。疫情之后,分户式新风、分户式中央空调将成为大家更关注的硬件配置。同时,未来大家对社区内部的公共园林的需求也将有所上升。”

需求的催生,未来也将导致房企的产品设计思路发生变化。现在,重大公共卫生事件为行业带来的长期影响正在被凸显。在处理当下问题的同时,更能着眼于未来的企业,才能在行业阵痛之后迎来蜕变。

 

中国房地产业联合会新闻中心 责任编辑:eeonyn