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房企业绩考:增速放缓 加紧“抢收”

发布者: eeonyn   发布时间: 2019-11-01 08:00 浏览次数:

随着“银十”逐渐走向尾声,房企前三季度业绩也进入密集披露期,迎来“业绩考”。综合前9个月,在楼市严调控及长效机制逐步建立的背景下,房地产市场更趋理性,规模房企业绩增长平稳。从行业特点来看,当前正处在行业调整期,行业集中度进一步提升,上升通道愈发拥挤,“强者恒强”特征显著,而小房企最先受到冲击,清一色显疲态。

千亿阵营:“强者恒强” 增速放缓

从业绩规模来看,前三季度已有21家房企成功迈入“千亿阵营”。其中中梁控股、华夏幸福和富力地产三家企业在9月底突破“千亿”。中原地产研究中心统计数据显示,5家企业的销售额超过两千亿元,依次为万科(4756亿元)、中国恒大(4531.8亿元)、碧桂园(4229.3亿元)、融创(3694.9亿元)、中海(2902.17亿元)。值得一提的是,7月爆发“黑天鹅”事件的新城控股,今年前9个月累计合同销售金额约1976.91亿元,较上年同期增长23.89%。在在克而瑞发布的上述榜单上,新城控股1~9月销售金额继续位居行业第八,且与第九名拉开了一定差距。值得关注的是,今年以来规模央企的销售表现较为抢眼,保利、中海、华润、招商蛇口1~9月的销售增速分别为14.6%、30.9%、24.7%和39.6%,高于Top50整体增速。

从目标完成率来看,根据克而瑞的榜单,整体来看,前9个月房企全年销售目标完成率均值为70.77%,相比前8个月整体提升了8.68个百分点。在公布了2019年销售目标的52家房企中,包括九龙仓、阳光城、佳兆业、中海地产、世茂房地产等在内的11家房企销售目标完成率超过80%。值得注意的是,其中,九龙仓和宝龙地产均超过九成,销售目标完成率分别为93.94%和90.26%,世茂前9个月实现的合同销售额1739.9亿元,达到了全年销售目标的82.85%。而以2700亿元的目标来计算,新城控股前三季度已经完成了73.22%。

“在市场平稳的大环境下,房企们前三季度的业绩表现实际上既有外延式的发展,也有内部挤压性的增长。”中国房地产指数研究院院长陈晟解释称,在严调控、高竞争的市场背景下,大型企业自然会有更多的优势,加快自身的增长速度,“但是很多中小企业的空间由此被释放出来了”。

纵观行业发展规律,“强者恒强”已成常态,从规模、拿地、融资、市场认可度等各个方面得以体现。据同策研究院统计,1~9月,Top20上市房企共计耗资14001.84亿元拿地,占全国土地成交金额的39.34%。克而瑞研究中心则认为,2019前三季度融资超200亿元的企业有17家,与去年持平,主要仍是龙头房企以及在2019年快速扩张的企业。

与此同时,行业各梯队门槛也在进一步提升。中信建投(中信建投证券有限责任公司)研报指出,从全口径销售金额入榜门槛来看,百强房企各梯队门槛均有所提升,提升幅度则差异显著:Top10、Top20、Top50 和Top100销售门槛分别同比提升24.6%、5.1%、25.7%和16.8%。

而中指院分析认为,整体来看,三季度重点监测房企销售业绩保持增长,但需求入市积极性减弱,企业销售业绩增速放缓。中指院数据显示,2019年1至9月,20家重点监测房企合计销售额达4.2万亿元,较去年同期增长13.4%;销售面积为3.0亿平方米,同比增长11.6%。“进入三季度,企业整体推货力度不减,但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下,市场观望情绪浓厚,项目开盘去化不及以往”。中国指数研究院相关负责人分析表示。

中小房企:生死攸关 竞争加剧

克而瑞研究中心分析称,规模房企愈发注重量质并行、稳健发展,门槛变化相对稳定。而Top50之后的中小房企则面临着更为严峻的竞争格局,需要通过加速周转和加快抢收回笼资金来实现规模扩张。梳理发现,中交地产、南山控股、嘉凯城、京投发展、阳光股份、美好置业、格力地产等业绩预减、亏损,或增长放缓。

中交地产最新业绩数据显示,前三季度,中交地产预计,期内归属于上市公司股东的净利润约1.63亿元,同比下降69.87%;基本每股收益约0.31元,较去年同期下降0.7元。

中交地产对此表示,由于上年同期合并中交石家庄房地产开发有限公司,确认当期投资收益2.36亿元,因此期内净利润同比减少。同时,期内房屋交付面积较上年同期减少,交付项目的毛利率略有下降,导致结转利润减少。

嘉凯城前三季度预计归属于上市公司股东的净利润亏损4.35亿元,比上年同期减少亏损约19.33%。其中,第三季度预计归属于上市公司股东的净利润亏损约5742万元,比上年同期减少亏损约80.74%。

前九月,阳光股份公司预计归属于上市公司股东的净亏损4000万~5000万元,比去年同期下降578%~747%。变动主要原因为公司在2018年取得较大的政府补助,本期不存在此类事项。

京投发展预计2019年前三季度实现归属于上市公司股东的净亏损约为2472万元,归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净亏损约为4382万元。

究其原因,分析人士表示,业绩不佳原因除季度结转周期、非经常性损益等因素外,众多小房企已连续多年处于下降通道。当行业竞争越发激烈,规模房企占据大部分市场份额时,留给小房企逆流而上的通道更加狭窄。人民法院公告网显示,截至2019年7月23日,全国共有271家地产商宣告破产。破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。

国内有上万家房企,适当的调整、兼并重组非常正常,可以让市场变得更加健康。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为,目前正是房地产行业提高产业集中度、产业结构更加健康的时候,市场这样的调整是件好事。

对仍在逆流而上的小房企来说,工银国际房地产首席分析师李兴文认为,资金、融资能力、拿地优势等已成为开发商进入土地市场的壁垒。他建议中小房企不要把规模放在首位,要转向以客户为中心,以提升盈利能力,实现利润和规模的增长。

展望:回归理性 房企将加紧“抢收”

“银十”已接近尾声,展望四季度,克而瑞研究院认为,在“房住不炒”定位下,房企规模增速将趋向于稳健提升,房地产市场逐渐向理性回归。而面对融资渠道收紧及短期债务压力加大,房企将更加依赖销售回款来补充资金链,未来需要加速销售推货,以促进现金回笼。

根据大多数房企此前公布的中报,多数企业的供货节点集中在四季度,这将为业绩冲刺提供有力保障。市场分析人士认为,四季度是房企完成全年销售目标的冲刺阶段。在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,房企可能会在四季度加紧供货进行“抢收”,整体业绩会因此有进一步的提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,尽管目前市场平稳,但规模房企在资源、品牌等方面都有比较的优势,因此在第四季度依然会有不错的表现。此外,在“一城一策”制度之下,市场整体流动性格局将有望保持持续宽松,同时房企融资环境和经营环境在四季度预计也将有所改善,这在一定程度上改变了市场预期。

不过,中原地产首席分析师张大伟则表示:“从政策预期看,后续市场继续出现下行的风险非常大,政策收紧预期明显出现,包括信贷等政策将抑制市场。”

亿翰智库指出,受土地起拍价提高、出让门槛抬高的影响,土地隐性成本的高企,将会降低房企对土地市场的热情。“甚至也会影响房企对未来房价上涨的预期,因为销售利润空间有限,叠加自身现有土地储备规模等多方因素,房企表现谨慎。”

这意味着在投资端,伴随着市场政策变幻,资金压力趋紧,双重因素叠加,房企谨慎投资和加速抢收将成主旋律。从数据可见,虽然头部房企拿地有优势,但态度将会更加理性,与去年同期销售10强房企新增货值相比,集中度从51%下降至42%。截至8月末,TOP10房企的新增货值均已突破2000亿元,新增货值集中度维持在42%的较高水平,较上半年下降1个百分点。但不排除有部分销售端表现强劲的企业,基于平衡发展需求,补仓意愿积极。

而在营销端,受市场环境和资金环境影响,在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,四季度房企普遍对销售回款的资金更加依赖,纷纷提出加大供应,积极加大营销力度,加速销售回款的策略。克而瑞研究指出,四季度伴随房企供应量整体增加,营销力度也将加强。“在消费者预期逐渐改变,企业也只有尽可能加速销售方能在不确定性里把握确定性行情。”克而瑞表示。

更多持货观望的房企将选择以价换量,通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。同时,经过上半年房企集中拿地补库存,在新开工节奏的影响下今年四季度供应量也将明显加大。与此同时,“千亿阵营”也应该会有所扩容,但不像之前扩容的速度那么快。分析人士认为。

 

中国房地产业联合会新闻中心 责任编辑:eeonyn